独学で学ぶFP2級｜不動産（３）

FP2級の学習（独学）に役立つ無料テキスト（教科書）を作成しました。このテキストはFP2級試験の幅広い範囲を網羅しており、効果的な学習の参考資料として活用できます。ぜひ、FP２級合格のために役立ててください。また、記事には、独自の試験対策コメントも入れていますので参考にしてください。

CFPが作成！FP2級の無料Webテキスト（2023-2024）〜「独学で学ぶFP２級：目次」　

FP2級試験範囲を順に進めていきます。この記事では以下を取り上げます。

不動産に関する法令上の規制（１）都市計画法

都市計画法とは

都市計画法とは、都市計画に関する基本方針、土地利用のルール、道路や公園などの都市施設の整備、再開発といった項目について定めている法律

ここでは都市計画法で定められている、都市計画区域、準都市計画区域等について説明

都市計画区域

都市計画区域とは、市街地を中心とした１つのまとまった都市として総合的に整備や開発などを行う区域のこと

線引き区域と非線引き区域

市街化区域と市街化調整区域

準都市計画区域

市街化計画区域に指定する要件を満たしていない等の理由で都市計画区域外となっているが、将来の整備・開発のためにあらかじめ規制し、将来的に整備・開発・保全されることを目的として都道府県が指定した区域

用途地域、特別用途地域、特定用途制限地域などを定めることは可能

用途地域

建物の用途ごとに地域を分けたもので住居系、商業系、工業系で計１３種類ある。

開発許可

開発許可制度

都市計画区域内で、開発行為を行う場合には事前に都道府県知事の許可が必要

開発行為とは、開発許可制度において、建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画・形質の変更をいう（簡単にういうと、土地の整理や造成のこと）

FP2級の範囲外ですが、土地の区画形質の変更とは以下のようなことです。馴染みのない言葉ですが、内容を理解しておけばわかりやすいかもしれません。

• 区画の変更：道路、水道、公園などを新設・変更・廃止
• 形状の変更：盛土または切土を行う形成で土地の形状を変更すること
• 性質の変更：農地などの宅地以外の土地を宅地に変更すること

• 開発許可と建築基準法の建築確認は別のもの。開発許可を受けても建築確認は必要となる
• 開発許可を受けたあと、開発行為の完了の公告があるまでは建築できない
• 開発行為の工事完了前でも土地の譲渡は可能

不動産に関する法令上の規制（２）建築基準法

用途制限

用途地域（13種類）と、それぞれの用途地域の制限を以下の表に示す。

○が（条件付きを含めた）建築可能な用途、×が建てられない用途

表の①〜⑦は、以下の建築物

1. 神社・寺院・教会・公衆浴場・診療所・保健所等　：　全てOK
2. 住宅・老人ホーム・図書館　：　工業専用地域以外OK
3. 幼稚園・小学校・中学高・高等学校　：　工業地域、工業専用地域以外O K
4. 大学・各種専門学校・病院
5. 麻雀店、パチンコ店
6. キャバレー
7. ホテル・旅館

ある

どの地域に、なにが建設できるかは結構出題されます。主要なものは覚えておきましょう

道路に関する制限

建築基準法の道路と接道義務

建築基準法では、建築物の敷地は、原則として、「建築基準法の道路」に２ｍ以上接していなければならない（接道義務）。

建築基準法の道路とは、建築基準法第４２条１項で幅員（ふくいん）４ｍ以上の道路と定められている。

なお、例外的に建築基準法第４２条２項で、幅員1.8m〜4ｍ未満の道路であっても一定条件のもとに特定行政庁が指定した道路についても建築基準法の道路に含まれるとされている（いわゆる、２項道路）

ある

裏路地などを歩くと、２項道路っぽい道路を結構見かけます。こういう道路では、新しく建築された家はセットバックしていることが多いです

セットバック

２項道路の場合は、幅員が４mの道路となるように、道路の中心から２ｍづつ後退した部分までを道路がみなされる。この敷地の後退した部分をセットバックという。セットバックした部分は建物の建ぺい率や容積率の敷地面積に入れることができない。また、セットバックした部分には門や塀も建築できない

片方が崖や水路などの場合は、４ｍになるように片方だけにセットバックするのが基本ですが、水路や崖の高さにより変わることがあります。

建蔽（ぺい）率

建蔽率とは、敷地面積に対する建物の建築面積の割合のこと。建蔽率の上限は、用途地域ごとに都市計画に従って定められている

建蔽率の緩和

以下の場合、上限が緩和される（加算される）

その他建蔽率に関するポイント

ある

試験対策としては、規制と容積率・建蔽率から実際の容積等を計算できるようにしておきましょう。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する、建築の延べ面積の割合のこと。容積率の上限は、用途地域ごとに都市計画に従って定められている

全面道路の幅員による容積率の制限について

1. 敷地の接する前面道路（２つ以上の道路に接する場合は最大のもの）の幅員が１２ｍ以上の場合、容積率の最高限度は都市計画等により指定されたものが限度となる
2. 敷地の接する前面道路（２つ以上の道路に接する場合は最大のもの）の幅員が１２ｍ未満の場合、容積率は都市計画で指定された限度と、以下の計算で計算された限度の低い方となる

その他建蔽率に関するポイント

防火規制

防火地域、準防火地域については、火災の拡大を防ぐために防火規制が設けられている

• 防火地域では、３階以上または延べ面積100㎡超えの建物は耐火建築物、それ以下は準耐火建築物にしなければならない
• 準防火地域では、４階以上ま他は延べ面積が1,500㎡を超える建物は耐火建築物にしなければならない

その他

絶対高さ制限

第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、田園住居地区内は、原則として、建物の高さは10mまたは12mのうち都市計画等で定められた高さに制限される

斜線制限

日陰規制

　日陰規制とは、3階建て以上等の建物によって生じる日陰を敷地境界線から一定の範囲内におさめる規制のこと。商業地区、工業地区、工業専用地区では適用されない

建築確認

　一定の建築物を建築・増改築しようとする場合には、工事の着手前に建築計画が法令で定められた基準に適合していることの確認を受けなければならない。これを建築確認という。

ある

試験対策としては、ここは、とにかく覚えるしかないです。実務の場合は、都度確認した方が良い部分です。

不動産に関する法令上の規制（３）区分所有法

区分所有法とは

区分所有法は、マンション等の区分所有物に対するルールを定めた法律。区分所有物とは、マンションのように独立した各部分から構成されている建物のことで、各部の所有者を区分所有者という。

専有部分・共有部分・敷地利用権

区分所有物以下の２つからなる

敷地利用権とは、専有部分を所有するために建物の敷地を利用する権利のこと。規約で定めのない限り、専有部分と専有部分にかかる敷地利用権を個別に切り離して処分することはできない。

集会の決議

マンション等の管理組合では、最低1年に１回の集会を行う必要がある。なお、区分所有者は全員が管理組合の構成員となる

会議の決議は、普通決議と特別決議に分けられていて、それぞれ以下のようになる

不動産に関する法令上の規制（４）その他の法律

国土利用計画法

国土利用計画法とは、総合的・計画的に国土を利用することを目的とした法律。国土利用法に従うと、不動産の売買にあたって届出や許可が必要となる

土地取引の規制は、規制区域・監視区域・注視区域、それ以外に分類されている

農地法

農地を売買・転用する場合には、農地法に基づく許可が必要となる

ある

試験対策として、農地法は宅建士の試験ではよく出題されている印象ですが、FPではほとんど出題されていない印象です

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ある/Aru

ファイナンシャル・プランナー（CFP®）/ 博士（情報工学）

2023年5月に54歳で早期退職。自分の時間ができたのでブログを開設。本職はITエンジニア（専門はデータ分析・機械学習）だが、ファイナンシャル・プランナー（CFP®）資格も保有し活動中。投資歴は20年以上。