2023.12.18 2024.08.08

期間短縮型と返済額軽減型｜住宅ローンの繰上げ返済の２つの選択肢を解説

tadanori

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繰上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の２つが存在することを知っていますか？ここでは、この２つの違いについてわかりやすく解説したいと思います。また、同じ条件でシミュレーションして、その違いについても確認します。

Contents

繰上げ返済って何？

住宅ローンの返済は、20〜35年と長期間の返済を行わなければなりません。最近は、フラット50という最長50年の住宅ローンもあり、支払い期間はますます長期化しています。

繰上げ返済とは、月々の返済とは別に、まとまった金額を返済する方法です。繰上げ返済したお金は、全て元本の返済に充当されるので、その分の利息の支払いがなくなり、総支払額を減らすことができます。

本記事では、住宅ローンの繰上げ返済に焦点を当て、特に「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２つの違いについて解説します。

住宅ローンの期間短縮型の繰上げ返済は、繰上げ返済をすることで返済期間を短くする方法です。期間短縮型の繰上げ返済では、月々の返済額は変わりませんが、返済期間が短くなります。

住宅ローンの返済額軽減型の繰上げ返済は、月々の返済額を引き下げる方法です。返済額軽減型の繰上げ返済では、返済期間は変わりませんが、月々の返済額は少なくなります。

以下の図は、繰上げ返済のイメージ図です。

繰上げ返済なし
横軸が返済期間、縦軸が毎月の返済額です。図のように期間中の返済額は一定ですが、最初のうちは利息部分が多く、元本部分は少なめです。返済が終わりに近づくにつれて、月々の返済額のうち元本部分に占める割合が大きくなります
期間短縮型
期間短縮型では、繰上げ返済することで返済期間を短縮します（上図２）。これにより、短縮される期間に支払うはずの利息が軽減されます
返済額軽減型
返済額軽減型では、繰上げ返済により借入金額が減り、それに合わせて利息が軽減されます（上図３）

ある

最初のうちは、利息部分が大きいのは、借入金額が多いからです。返済していくと徐々に借入金額が減り、それに伴って利息も減っていきます。

繰上げ返済は元本に充当されるので、期間短縮型と返済額軽減型のどちらを選んでも、利息部分が減り返済額は少なくなります。

期間短縮型、返済額軽減型のどちらを選んでも、繰上げ返済により総返済額は減少します。

税制面では、借入れ額が減るため、所得税の住宅ローン控除を受けている場合は、控除額が少なくなります。

住宅ローンの繰上げ返済として、期間短縮型と返済額軽減型のどちらを選べばよいでしょうか。

一般的に、期間短縮型の方が利息の軽減効果は大きくなります。利息の軽減を期待する場合は期間短縮型を選択した方がよいです。

また、毎月の返済額を減らしたい場合は、返済額軽減型を選んだ方がよいでしょう。

どちらが良いかは、繰上げ返済のタイミング等によって変化しますので、金融機関の担当者やファイナンシャルプランナーにシミュレーションをしてもらって決定するのが良いと思います。

金融広報中央委員会の情報サイト「知るぽると」に、繰上げ返済シミュレーションがありますので、これを使って簡単なシミュレーションを行ってみたいと思います。

その他のシミュレーションサイト

ここでは、以下のような条件でシミュレーションしてみます。金利は現在のフラット35の平均的な金利1.5%を利用しました。

シミュレーション条件

借入金3,000円, 金利1.5%, 返済期間30年, ボーナス払いなし, 元利金等返済

10年後に300万円を繰上げ返済

シユレーション結果は以下のようになります。住宅ローン開始から10年後に300万円の繰上げ返済をした場合、期間短縮型では3年2ヶ月の期間短縮、約95万円の利息軽減になります。また、返済額軽減型では、月の支払いを約14,500円減額、約47万円の利息軽減になります。